物业公司在提供物业管理服务时，有权按照合同约定向小区业主收取物业服务费，这一点毋庸置疑。但是，当一个物业管理区域内存在一个相对独立的区域，物业公司是否还有权收取物业费呢？有业主会认为，房屋独立于小区的物业，没有接受物业公司的服务，所以不应当缴纳物业费。事实是否真的如此呢？本文将从一个具有相对独立性的房屋业主拒绝支付物业服务费而引起的诉讼出发，与大家探讨在对具有相对独立性的房屋收取物业费时的注意事项与涉诉时的法院观点及裁判要旨，以期更好的保护物业公司的合法权益。

案情简介：

2017年12月1日，上海市C小区业主大会与A物业公司签订《物业服务合同》，约定由该物业公司为C小区提供物业管理服务。合同之中还对合同期限、物业服务费收费标准、收费模式、违约责任进行了约定。另外，双方还对物业公司提供的物业管理服务内容和标准等进行了约定。

2018年1月1日，A物业公司依约入驻B小区，管理至2019年12月31日。B公司是小区内一幢房屋的业主，该房屋全幢为6层，其中1、2层的房屋类型为商场，3-6层的房屋性质为公寓。

因为B公司不支付上述房屋的物业费，A物业公司多次催讨无果，诉至法院。A物业公司认为《物业服务合同》合法有效，B公司是C小区的业主，享受了提供的物业管理服务，就应当支付物业服务费和相应的违约金。

B公司认为涉案房屋虽然属于C小区的物业管理区域范围，但是却独立于该小区，该区域有自己独立的门卫、保安和保洁。小区的物业服务单位即A物业公司没有向该房屋区域提供保洁、保安、绿化养护、电梯保养维修等服务内容，因此没有收取物业服务费的事实及理由。

法院观点：

法院认为， A物业公司与上海市C小区业主大会签订的《物业服务合同》依法成立，对包括B公司在内的小区全体业主均具法律约束力。A物业公司在提供物业管理服务的同时，有权按合同约定向小区业主收取物业服务费。系争房屋虽在地理位置上具有相对独立性，但系争房屋的供水、水箱、排污管道等设备设施与系争小区内的其他物业相通，故该房屋在事实上不可能独立于小区其他物业，而应属于系争小区物业的组成部分。根据相关法律规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理，被告作为整个小区业主之一，无论其使用系争房屋经营酒店期间自行配备的物业服务如何完善，亦依法无权独立于小区物业服务之外。根据《物业服务合同》的约定，A物业公司作为系争小区的物业服务单位应对物业共用部位的维护、物业共用设施设备的日常运行和维护，而系争房屋的使用人与案外人所某某的《协议书》《上海市浦东新区单位生活垃圾清运服务合同》及《电梯保养合同》等，内容大多出于酒店经营需要，不能也不应替代A物业公司为小区共用部位、共用设施设备等所提供的服务，且A物业公司无法进入系争房屋及周边区域提供物业管理服务系由于系争房屋实际用作了酒店经营，主要责任并不在A物业公司，故A物业公司要求小区业主B公司支付自2018年1月1日起至2019年12月31日止的物业服务费的诉讼请求法院予以支持。

律师分析与启示：

本案中，当事人双方均认可该房屋属于C小区的规划范围。因此，通过对本案证据以及原告诉讼请求的分析，本案的争议焦点是物业管理区域内具有相对独立性的房屋是否需要缴纳物业费。

第一，一个物业管理区域内相对独立区域的认定。

通常情况下，物业管理区域是按照物业项目建设规划许可证确定的用地红线图划定。但是，这并非划定管理区域的唯一标准。当不同类型的物业项目尤其是各自具有配套物业服务设施设备的物业项目被划入同一物业管理区域时，特定的物业服务企业虽然受托对整个物业管理区域实施物业管理，但是部分业主基于惯常做法或者为了满足生产经营的特殊需要，可能利用自有物业所配套的设施设备对其专有部分和部分区分共有部分自行提供物业服务并资助维修、养护、管理配套的设施设备。例如，在本案之中，A物业公司在客观上不是对C小区管理区域内所有的房屋及配套设施设备和相关场地都实施了物业管理，也不是对整个物业管理区域实施了物业管理。在C小区中，B公司所有的涉案房屋，即是A物业公司在客观上未实施或未完全实施物业管理而由业主自行提供物业服务的区域。也就是物业管理相对独立的区域。

第二，相对独立的区域并非完全独立区域，也需要缴纳物业费。

根据《物业管理条例》第三十三的规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。正如本案中体现的，房屋虽然在地理位置上具有相对独立性，但是其供水、水箱、排污管道等设备设施是与小区的其他物业相通的，这就使得房屋在事实上不可能独立于小区的其他物业。在选聘了物业服务企业实施物业管理之后，同一物业管理区域内的所有业主均可以享受物业服务企业的服务。相对独立区域的业主可以不再自行管理并自行承担相关费用。基于自身特殊需求，业主利用配套设施设备自行提供物业管理，虽然在客观上减少了物业公司的管理成本。但是，不可否认的是，虽然物管相对独立区域的业主对与其专有部分联系紧密的区分共有部分进行了物业管理、提供了物业服务，但每一业主专有部分对应的区分共有部分只在观念层面上有份额多少之分，在具体位置上不能加以区分。物业服务企业虽然没有为此类业主专有部分邻近的区分共有部分提供物业管理服务，但对其他区分共有部分提供了物业管理，根据权利义务相一致的原则，物业服务企业应当有权收取物业费。

三、物业公司应当做好物业服务记录，积极争取自身权益

虽然本案法院支持了物业公司的诉请，但是通过本案，本律师认为物业公司在服务过程中还是需要做好如下工作，防止在诉讼中的不利地位。

1.积极服务、保留书面材料和服务记录

物业公司可以以户为单位，保留好业主从交付以后提供物业服务期间的资料，形成连贯的业户档案，能为管理工作带来许多便利。在本案中，保留书面材料可以更加方便的明确该房屋是否属于独立区域。相关的资料包括但不限于：（1）所有业主的身份信息，主要是身份证或外籍人士的护照等相关身份证明；（2）房屋交接书；（3）预售合同；（4）业主签收业主临时规约、装修手册等相关文件的书面签收材料；（5）其它资料，比如钥匙签收表、交付房通知与物业服务相关资料等；（6）保安、保洁、绿化和维修等服务服务记录和相关证据。

2.及时与业主沟通，力争非诉解决问题

在发现业主不按时缴纳物业服务费时，物业公司应当积极与业主取得联系，了解业主不按时缴费的原因，做好沟通工作。实际上，物业服务费收的好与坏，关键是服务好，沟通到位。沟通的目的在于了解业主的真正诉求，之后应当尽力采取有效措施及时处理，如果无法达到业主的要求，也要及时向业主解释原因，动之以情、晓之以理，消除业主的不满情绪。

3.按时催缴，防止超过诉讼时效

一般情况下，业主不缴纳物业费的时间会比较久，如果不按时催缴，可能会超过诉讼时效造成损失。物业公司可以通过发送催缴的短信、上门催收、上门粘贴催缴通知单、电话催收，甚至是发送律师函等形式进行催缴。物业公司可以每季度或每半年向欠费业主发出一次催费通知，催收方式采取挂号信的方式，寄送的地址可以是业主留存的联系地址也可以是欠费房屋的地址，同时保留好邮局出具的“小票”。