《珠海市物业管理条例》获通过

    日期：2007-09-18     作者：新华网    阅读：2,115次

    装修涉及千家万户,常常出现的一个问题是:一些业主不按规定装修,或对物业共有部分及毗邻房屋造成损失,或影响到其他业主的安全与安宁……

据《珠江晚报》报道,14日,备受关注的《珠海市物业管理条例》(以下简称《条例》)获市七届人大常委会第六次会议表决通过。其中,除了车位、车库归属……等备受关注的内容之外,还对业主装饰装修作出了规定,即物业服务企业可以按照协议约定收取装修保证金。

保证金的数额是多少呢?装饰装修完毕能否顺利拿回这笔费用?装修协议包括哪些内容?保证金会产生什么样的影响?……诸多问题,本期财经三言堂一一解答。

律师点评

林叔权(市消委会律师团律师)表示,物业服务企业收取装修保证金或者押金已经是行业惯例,并且常常引发装修人向媒体或者消委会投诉。据我所知,在《条例》公开征求意见时,反对写入这一规定的声音也是很大的。但是,立法机关最终还是没有删除这一规定。

林叔权看来,珠海立法机关的坚持是正确的。

首先,室内装饰装修看似纯属业主或者物业使用人自家的事,其实不然。因为现代的住宅大多非单门独户,装饰装修时一般都涉及毗邻业主的利益,如可能影响其他业主的通行,甚至对物业共有部分及毗邻房屋造成某种损坏。因此,建设部《住宅室内装饰装修管理办法》(建设部110号令)第五条、第六条对住宅室内装饰装修活动作出了一些禁止性规定和限制性规定,并且在第十三条规定了装修人在装修工程开工前应当进行申报登记的制度,目的就是为了保证装修人在装修时不会对物业共有部分及毗邻房屋造成损坏,不会因装饰装修影响毗邻业主的利益以及全体业主的公共利益。

其次,珠海立法机关相关规定的措词十分讲究。第一,规定的是"可以按照装饰装修服务协议的约定收取装修保证金",这样的规定表明了收取装修保证金不是强行性规定,体现了对装修人、物业服务机构这样的民事主体在从事民事活动时的意思自治权利的尊重。第二,规定了收取装修保证金的目的只能"用于可能因装饰装修活动对物业共有部分及毗邻房屋造成损坏进行赔偿的保证"。第三,规定了"投入使用后30日内退还装修保证金"及"在整改完成后30日内退还保证金",这就意味着物业服务机构无权以任何借口没收或者扣减装修人交纳的保证金,使得保证金仅仅作为预防或者防止违法违规装修之保证的用途。

规范装修立法约束

李清华:我的房子已经住了十几年,想准备改装一下。自己的想法是,既要尽快完工,又不要干扰其他业主的生活。目前正好赶上《条例》获得表决通过。为此,我很想知道收取保证金的初衷是什么。

边玉峰:无论是新房装修,还是旧房改造,业主的装修行为是一种个人行为,可以按照自己的审美习惯、风格……进行装修。但从社会管理角度讲,这种行为又涉及到社会管理、左邻右舍的生活、以及民事责任等。因此,业主的装修既要遵守法律、法规、规章制度,又要遵守装修约定。

现实情况是,很多业主在装修时完全按照自己的意愿做事,比如说,一楼的住户擅自打掉了承重墙,危及整座大楼的安全;顶楼的业主把自己的洗手间转移到阳台上面;有的业主把客厅改建成多套出租单位,每一套带有独立的洗手间,产生漏水,令楼下居民遭殃;还有的业主把装修的垃圾堆放在小区内,不及时清理,影响小区环境……

考虑到上述种种情况,需要用地方立法的方式来加以规范与约束。

保证金额双方约定

李清华:按照《条例》规定,我要改建房子的话,需要向物业服务企业缴纳多少保证金,有没有一个量化标准?

边玉峰:业主装修装饰需要与物业服务企业签订一份协议。协议书的内容主要之一,是要缴纳保证金。但具体数量未统一规定,由业主与物业服务企业协商解决。

物业服务企业收取保证金,实际上是起一种监督的效果,监督业主的装饰装修行为是否遵守法律、法规、规章制度,是否遵守装修约定。另一方面,如果物业服务企业没有尽到监督义务,既没有制止也没有向有关执法部门报告,《条例》对此明确规定:由物业管理行政主管部门予以警告,责令限期改正,否则处5万元以上10万元以下罚款。

也就是说,业主装饰装修缴纳保证金与物业服务企业履行监督职责,是不可分割的。

周赛群:除《条例》规定之外,我国不少法律、法规、规章制度等,都对业主的装修行为作了规定。比如说,建设部颁布的规章《住宅室内装饰装修管理办法》,规定了业主装修的程序:业主提出申请方案;经物业服务企业审核之后,签订协议书;按照设计方案施工。其中,保证金属于协议书的内容之一,保证金的数额根据小区的具体情况、以及装修协议书约定。

违法装修心中有数

李清华:很多市民和我一样,不熟悉这方面的有关规定。怎么样可以知道自己的装修行为是合法的,而不是违法的呢?

边玉峰:哪些装修行为是违法行为,《条例》中没有认定。不过,国家的法律、地方法规、部委及政府规章等,都作出了明文规定。简单一点说,违反这些规定的行为,违反规划许可的行为均属于违法行为。比如,业主的一套房子,原来的设计规划是三房一厅,现在把它改成五房一厅,这是不符合规划的违法行为;再比如,一楼的业主打掉承重墙,做成好看的书架,危及到整座楼房的安全,也是属于违法行为。

周赛群:装修行为涉及到小区的安全问题、外观问题、环保问题、他人生活秩序问题(噪音、气味、采光等),违反规定操作,涉及到上述方面的,一般被认定为装修违法行为。

边玉峰:从这一方面讲,保证金的本质是一种诚信金,目的是为了建立社会诚信意识,而建立诚信意识需要法律来做保证。

周赛群:保证金更主要的意义,在于急于要解决装修中产生的问题,比如,垃圾的及时清理;对装修时损坏的设施及时修复……从这个意义上讲,保证金并不是一种处罚预备金。

依法签约避免扯皮

李清华:我现在担心的问题是,如果我的房子改建完毕,物业服务企业却以种种借口不退还保证金,这个情况怎么处理?

边玉峰:我的理解是,如果业主按照被审核的方案装修完毕,物业服务企业应该如数退还保证金。如果不退的话,就是违约,要承担违约责任,或者承担行政处罚责任。

周赛群:有不少实际情况像李清华所说的那样,业主装修完毕,物业服务企业找出各种理由,不退还保证金。出现这种情况的焦点在于双方协议书的内容。

我举一个例子,有一个小区的业主装修,完毕之后却被认为装修的空调位置不合要求,要重新装过。该业主表示,当初提交有关申请方案时,物业服务企业并没有指出这一点,因此责任在于物业服务企业没有起到提示作用。物业服务企业则认为,业主也有责任,因为漏报了空调的装修内容。

这件事例告诉大家,装修时一定要把装修内容考虑全面、仔细,且一定要经过物业服务企业的审核同意,这样一来,就可以减少保证金不被退还事件的发生。