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沪港台三地房地产市场和交易环境比较

    日期:2012-10-22     作者:申达所沈亢 明泰所施君

(本论文由上海律协港澳台业务研究委员会上传并推荐)

      随着内地经济的持续发展,内地房地产市场在短短的二十多年间从无到有,规模从小到大。自福利分房制度趋于消失,房地产业在国家经济中的地位日趋重要,“购房”从一个二十多年前还无法想象的事转变为今天上到达官显贵、下至平民百姓日常生活中无法回避的话题。
      上海的房地产市场虽然起步晚于当年的海南和广东深圳,但凭借其位列内地经济中心的特殊地位,发展至今不论从市场规模还是重要性看,都已是内地房地产市场举足轻重的标杆,因此吸引了上海之外的全国各地,乃至港澳台和海外的各路资金前来淘宝。在上海房地产市场的成长过程中,来自港台的购房者一直是市场上重要的参与者,当年上海房地产商品化起步时,“外销房”曾大多被港台人所购买。
      然而,这十年来,去“海外购房”的话题也成为了内地媒体的热点,尤其房地产调控的最近几年更甚。到香港作房地产投资,也为内地许多先行者们带来了丰厚的回报。内地居民在香港购房,除了投资,还有教育、移民、就业等多种现实的需求。紧随其后,台湾的房地产也渐渐进入内地居民的眼界。
     其实,台湾当局最早已于2002年开放内地居民赴台购房,但因限制较多,实际成交者寥寥。2009年6月30日,台湾当局进一步放宽相关法令,加之两岸签署ECFA和赴台“自由行”在多个城市施行,内地居民赴台购房开始多了起来。上海(含周边)作为目前台胞在内地定居人口最为集中的区域之一, 加之上海是首批台湾自由行的开发地,使得台湾正成为上海人逐步熟悉、了解和向往的一个房地产投资市场。
      一、沪港台三地房地产市场发展历史的比较
      二战结束后,香港因政治格局变迁导致人口大量增加,使其住房极为紧张,大量的需求也启动了房地产市场的繁荣发展。但其后的发展过程出现过多个繁荣期和衰退期,香港自由资本主义的经济体制决定了房地产市场绝不仅仅为解决市民居住要求,“炒楼”一直是香港市民主要的投资方向。20世纪70年代中期是香港房地产市场最重要的发展时期,一大批新兴地产集团崛起,通过上市融资壮大实力,改变了香港地产的竞争格局,并延续至今。而香港的房价也在80年代一度达到尺价过千的高度(指每平方英尺售价超过千元,1平方米=10.7639平方英尺)。而几十年以来从未中断又相对繁荣的市场同时造就了一大批服务机构和专业人员,因此香港的房地产经纪机构和从事房地产交易业务的律师不论人口比例还是专业程度都非常高。不同于沪台两地的是,香港的房地产交易中律师是不可或缺的参与主体,往往整个交易过程只有买卖双方的律师见面,由他们协商交易契约及完成整个交易过程,而契约当事人甚至可以不需要谋面。在香港买卖房地产,找一个可靠专业的香港律师提供服务是最为重要的要素之一。
      台湾的楼市发展直接与其经济发展相联系。20世纪60年代,随着亚洲四小龙之一地位的确立,台湾经济开始腾飞,其房地产市场也进入高速成长期,到80年代转为缓慢成长期,而90年代则明显出现衰退现象。这主要源于经过长时间的发展,台湾岛内居民住宅自有率已达相当高的水平,加之人口出生率下降、经济不景气以及两岸政治环境不明朗,台湾楼市进入了低迷期。进入2000年后,为了刺激低迷的楼市,台湾政府出台了一系列针对房地产市场的鼓励政策,其中就包括开放内地居民购买台湾房产的举措,此举也为本文探讨比较三地房地产市场提供了现实意义和实务借鉴。
      上海是内地最为发达和市场化程度最高的房地产市场之一。改革开放的前十几年间,虽然经济得以增长,但房地产的市场和概念较少出现在普通老百姓的生活中。尽管上海的商品房开发在80年代就已出现,但从1993年才算正式起步。1994年7月国务院发出《关于深化城镇住房制度改革的决定》,确定了“建立与社会主义市场经济体制相适应的城镇住房制度,实现住房商品化、社会化”的住房制度改革目标。为刺激和鼓励商品住宅房地产市场的发展,1994年2月起上海开始试行“蓝印户口”制度,大大增加了外来人口对上海房地产的需求。其后,上海市政府相继出台了一系列房产刺激政策,其中包括1998年全国首创且至今影响深远的“购房退税”政策。自2000年开始的十年时间可以说是房地产市场“辉煌”甚至是“疯狂”的十年,上海的中心地段房价涨幅将近十倍,房价成为中央政府头痛和重点调控打击的对象。房地产市场开始调控,土地供应和资金供应被收紧,市场胶着,市民限购、限贷,市场进入政府强力调控期。
      正是上述三地房地产市场各自经历不同,使得目前三地市场的状况差异巨大。随着三地越来越便利的交流往来,在三地互相投资必将成为平衡风险和发掘市场机会的一个新出路。
      二、沪港台三地房地产市场法律基础的比较
进行房地产投资,首先要了解投资地的法律背景,只有合法的投资行为才能使得投资标的获得安全保障。在中国特殊的政治和法律体制格局下,沪港台三地不同的法律体系造成了三地交易规则和习惯的先天差异。
      沪台的房地产交易遵循大陆法系的基本原则,以“物权法定”和物权登记制度为依托,在此基础上形成的交易制度和习惯自然与源于普通法系的香港有很大的不同。
同为大陆法系,沪台房地产交易的基本制度比较接近。内地房地产交易制度的法律基础依据主要是《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国土地管理法》。而台湾地区沿袭其旧有的民法典著有专章的“物权篇”,其基本的法理依据与我们内地的民法体系在法理上最为接近。
      香港作为原英属殖民地,根据《香港特别行政区基本法》第八条规定:“香港原有法律,即普通法、衡平法、条例、附属立法和习惯法,除同本法相抵触或经香港特别行政区的立法机关作出修改者外,予以保留。”故此,其住宅交易的基本法律依据仍然沿袭普通法的原有规则,通过各个时期公布的《香港法例》加以规范。此外,在香港特殊的法律体系下,事务律师在香港房地产交易的契约缔结方面担负着重要作用,如在土地注册处(官方网站 http://www.landreg.gov.hk/ ),有关土地的文件、买卖契约、让渡契约、抵押契约、抵销契约、抵销注销契约、追索通告、遗产继承书等,除要经双方签署外,还必须经过律师的见证才有法律效力,故通常在房地产交易过程中的法律契约也全部由事务律师代为起草完成,乃至大部分的登记和法律磋商也是买卖双方律师之间的工作,买卖双方本人基本无需费心。而目前沪台的房地产交易习惯,律师是否参与并非完成住宅交易和登记的必备法律程序,尚属于买卖双方自由选择的高端增值服务。
      另外,基于大陆法系的沪台房地产交易制度与基于普通法系的香港房地产交易制度中最为显著的区别,在于其确权方式的不同。大陆法系依据“物权法定”的原则,不动产权利的确认是以权利机构登记为准的。为此在大陆,根据《中华人民共和国物权法》第14条规定,房地产权利的确认自记载于不动产登记簿时发生效力。政府会根据其不动产登记簿记载之内容,向不动产权利人颁发权利凭证(上海为“房地产权证”),以此证明其权利归属。
      台湾地区同属于大陆法系,基本的不动产登记理论与我们相同,不动产确权依据其民法典之物权篇中不动产登记的条款,即台湾地区民法典第758条规定:“不动产物权,依法律行为而取得、设定、丧失及变更者,非经登记,不生效力。”依其《土地法》第39条的规定,不动产登记系由市县地政机关办理。政府在地政机关内设置土地登记誊本和建物登记誊本,作为官方法定登记不动产物权的记录,此点类似于上海市房地产登记部门的不动产登记簿(台湾地区将土地权利与房屋“建物”权利分开登记)。台湾地区不动产权利人相对应的可以取得土地所有权状和建筑物所有权状(类似我们的土地使用权证和房屋所有权证)。
      香港属于普通法系,遵循契约至上原则,其不动产权利的转移变更均依据契约执行,并无政府机构确认始生效的要求。但为了规范交易行为,根据《土地注册条例》,香港于1949年成立了登记总署,后来分立出土地注册处负责为一切与土地有关(包含房产部分)的文件办理注册。但按照我们的理解,其政府的土地注册处也仅是起到备案公示的作用,并不负责确认其权利,也非权利登记部门。香港确认不动产权利的最终依据还是交易契约,土地注册处的工作之一就是保存每笔房地产交易的契约以供查阅和避免权利归属争议,此点是不同于“物权法定”官方确权登记的。从形式上看,在香港土地注册处查询获得的每笔不动产登记信息有自该不动产从土地取得到建造过程,以及其后所有的交易契约(包括抵押等)的汇集文件,任何对于房地产权利的权属争议均可以通过查阅政府保存的契约得以查明,故在香港不存在政府颁发给不动产权利人类似沪台的权利证明文件。
但是,沪港台三地的土地制度的差异却另有特点。从物权登记制度看,因沪台两地法律渊源接近,故采取了近似的登记制度。香港遵循普通法惯例,并无类似沪台的那种房地产登记制度。内地房地产市场依赖的土地制度(国有土地使用权出让制度)的设立不同于台湾地区的土地私有化制度,内地最早的土地出让(批租)制度的渊源来自香港的土地体制,这就导致了内地的土地权利基本制度反而更接近香港而不同于台湾。台湾地区因实行土地私有制,故政府登记的土地权利为土地所有权(颁发的权利凭证为“土地所有权状”),而内地与香港均未实行土地私有制。借鉴我们熟悉的表述方法,香港的土地制度为土地国有、租赁使用制度,理论上中华人民共和国拥有香港的全部土地,香港特区行政长官有权租出或批出土地,给予公众占用一段时期(法律上称为“批租土地”)。故在土地权利方面,反而是沪港更为接近,在台湾可以获得土地所有权,而沪港获得的都是有期限的土地使用权。内地的出让土地使用权通常是50年和70年期限(因不同的土地规划用途而期限不同),香港地区根据中国政府和联合王国政府关于香港问题的联合声明附件三第二条规定,除了短期租约和特殊用途的契约外,已由香港英国政府批出的1997年6月30日以前期满而没有续期权利的土地契约,如承租人(Lessee)或承批人(Grantee)愿意,均可续期至2047年6月30日止。(《内地和香港的土地使用权制度的比较(一)》,http://hkila.org.hk/)在土地使用权到期后,房主需根据楼盘位置、性质的不同而向政府有关部门“补地价”,重新获得的土地使用权的期限。如果房主没有能力支付这笔款项,政府将在“房契”(买卖双方就房地产权利交接的书面文件,保存于土地注册处)上做登记,在没有缴清这笔款项前,该房产是不能进行再转让的。
      三、沪港台三地房地产市场一般交易流程的比较
      笔者以二手住宅交易流程为对象,比较三地在这方面的异同点:
交易阶段
项目流程
上海
香港
台湾
准备阶段
寻找物业
多通过亲友介绍或房地产经纪
多通过房地产代理或经纪
多通过房屋中介业者
考察物业
现场考察物业
现场考察物业,但如物业已出租,按照交易管理在租期内业主无权强制要求租客提供看房协助,故亦有不看物业现场即行交易的惯例
现场考察物业
签约
签约准备
签订定金合同或者买卖居间协议(多为政府公布示范文本或房地产经纪公司提供的固定格式文本),明确双方详细的交易内容
签订临时买卖合约(多由房地产经纪公司提供)
卖家先与中介签“委托销售契约书”,再由中介寻找买家。
找到买家后,买家先支付一笔斡旋金(小订)给中介,并签订“买卖议价委托书”
下定金
买方支付意向金或定金,通常为五万、十万至房价的10%不等
买方亦同时要缴付临时订金,多为交易价的5%
买方支付定金给卖方,双方同意交易价格后,买方先支付10%签约款
签订正式买卖合同
买卖双方在房地网上签订“上海市房地产买卖合同”(双方输入密码)并下载打印后双方签署。期间习惯还可补足买卖合同约定定金的差额部分
卖方与买方各自委托事务律师。卖方律师草拟正式买卖合约,由买方律师审核,双方透过律师就合约条款达成协议后,便签订正式买卖合约,买方亦同时要缴付加付订金,通常支付至交易价的20%
买卖双方在代书(是台湾特有的职业,主要工作带爸爸土地和不动产交易的法律文件及相关服务)协助下见证下签订买卖契约书,签约时买方支付部分房款
权利转移
登记
双方共同向房屋所在地房地产交易中心申请房地产权利过户
买方律师负责将正式买卖合约提交土地注册处登记
代书备妥申请产权过户登记申请书后由双方签名并盖印章,此环节称为“用印”,并填妥其他报税申请书,买方第二次支付部分房款给卖方
过户交接
待房地产交易中心办妥房地产权证后由买方或者房地产经纪人代为领取完成权利过户,另按照双方买卖合同约定时间完成房屋的验收和交接(俗称交房),如有合同约定,此时结清剩余房款(如有)
于买卖合约约定的完成交易当日(交楼日),卖方交付物业与买方,而买方须缴付楼价的余款。买方律师草拟转让契(房契),由卖方律师审核,双方签订转让契
税务机关核查各项税费缴纳完成后,地政机构才能核准完成产权转移登记,此环节称为“完税”。习惯上买方第三次支付部分)房款。待房屋及土地权利过户至买方名下后,由买方支付卖方房款余款(如有),卖方向买方点交房屋
      四、沪港台三地房地产交易市场管理的比较
      1.香港市场
      香港的房地产交易市场比较发达,成熟度较高且政府监管也相对严厉。通常情况下,普通法系固有对于契约的高度尊重而导致市场交易主体的守约意识比较强,同时违约成本也相对较高。而香港房地产市场经历多年发展起伏,使得香港政府对于该市场管理的能力和程度也较高。
香港政府对于房地产市场的干预主要分为市场干预和行政管理两种。作为自由经济体的香港,其政府干预大多是通过间接的方式进行,没有类似内地房地产调控中使用的“限购”政策,甚至与同样法律体系下的新加坡、澳大利亚等地区比较,类似其区分国民和非国民的购房限制措施也至今没有出现过。现今,香港政府调节市场的措施主要有:
     (1)土地供应调整
      香港的土地从法理上均归属于中华人民共和国,从管理上自然属于香港特别行政区政府。由于在香港回归前其土地制度就是批租制度,香港政府历来对于土地供应这一源头拥有绝对的和唯一的控制权,所以在市场供求发生变化,外界环境出现大的波动时,政府可以通过减少和增加土地供应来调节新房供应量及市场预期,间接影响房地产市场的走势。
     (2)居屋计划
      居者有其屋计划(简称居屋计划,Home Ownership Scheme)是 香港政府 公共房屋 计划之一,由香港房屋委员会兴建公营房屋并以廉价售与低收入市民。该计划于1970年代开始推行,向收入不足以购买私人楼宇的市民,提供出租公屋以外的自置居所选择,亦可让收入相对较高之公屋居民加快腾出公屋单位,供有需要人士居住。此计划内兴建的公营房屋称为“居者有其屋”屋苑,通称居屋。(维基百科 http://zh.wikipedia.org/)香港政府通过居屋计划除了解决中低收入阶层的置业要求外,因居屋在居住一定期限后可在特定的二手市场(居屋市场。香港房委会于1997年6月成立“居屋/私人参建居屋计划单位第二市场”,即居屋第二市场)让现居公屋住户和绿表资格证明书(即由香港房屋委员会颁发的区别于白表申请人的获享香港政府资助置业计划的特殊人群,其本身是租住公屋的或经核实可或编配公屋的人士)持有人可选购由首次出售日期起计第三年的居屋/私人参建居屋/租者置其屋单位(居屋)。这项安排增加了居屋的流转量,以满足社会对资助自置居所的需求。更重要的是,现居公屋住户和绿表资格证明书持有人享有多一个自置居所的途径,而房委会则可腾出更多出租公屋,编配与有真正需要的人士。居屋第二市场楼宇买卖的运作,大致上与公开市场上的模式相同,买卖双方可自由议价,或透过地产代理进行交易。买方必须承担将来在公开市场上把单位出售时,所需要缴付补价的责任。香港房屋委员会(http://www.housingauthority.gov.hk/)进行自由交易,故还起到间接调节住宅房地产市场的供应和需求数量的作用,引导市场的良性发展。 2002年 香港特区政府认为私人住宅物业应由私人发展商以市场为主导兴建,宣布无限期停止建造和售卖居屋。(维基百科 http://zh.wikipedia.org/)但近期因房价攀升过快,市民置业压力陡增,香港特区行政长官曾荫权于2011年10月12日在发表2011年至2012年施政报告时宣布恢复兴建居屋( http://news.cn.yahoo.com/ypen/20111013/635604.html),足可见居屋计划作为政府调控市场砝码的重要性。
     (3)地产代理监管
      香港虽然属于自由资本主义经济体的典型代表,但政府对于地产代理公司和经纪人群体的监管却极为严格。这也是因香港的房地产市场是其本地经济发展的支柱之一,而房地产代理公司和经纪人除了作为普通的商业实体身份外,还因其对经济乃至社会稳定影响巨大,故受到政府额外严格的监管。
      1997年11月,根据《地产代理条例》,香港政府成立了地产代理监管局这一法定机构。其主要职能包括监管香港地产代理的执业;推动业界行事持正、具备专业能力;以及鼓励行业培训,提升从业员的水平和地位。监管局举办资格考试、审批个人和公司牌照、处理对持牌人的投诉、执行巡查工作,以及对违反《地产代理条例》 的地产代理从业员施行纪律处分。(香港地产代理监管局http://www.eaa.org.hk/)正是因为政府对于地产代理行业监管极为重视,也造就了香港地产代理行业的今天的繁荣,同时维护了房地产交易市场的平稳运行。在许多房地产交易过程中,房地产经纪人起到了沟通和桥梁的作用,他们在努力做成“生意”的同时也不忘规范操作,以免交易者投诉监管局而遭到重罚。笔者认为此点非常值得内地政府借鉴以更好地管理地产代理行业。
     (4)特别税收调节
      虽然香港的税制总体持续稳定,但在调控房地产市场方面,税收调节也是政府首选的措施之一。为应对近期的楼市“高烧”及回应民怨,2010年6月22日香港特区立法会三读通过了《2010年印花税(修订)(第2号)条例草案》。(香港通过“额外印花税”条例,遏制住宅“短炒”,见http://news.cntv.cn/map/20110622/113368.shtml)根据该草案,在2010年11月20日或之后取得住宅物业的人士,若在取得该物业的24个月或以内出售或转让该物业,除非有关交易获豁免,将按照持有物业期限的长短,缴付“额外印花税”,以确保住宅物业市场健康平稳发展、遏抑住宅物业市场短期炒卖活动。
      根据条例草案,住宅物业在半年内转手,“额外印花税”税率为15%;半年至一年内转手,税率为10%;一年至两年之内转手,则要交5%。
      香港政府通过众多监管手段和调节措施,对房地产市场进行“调控”,同时又尽力避免采取强制措施带来的种种不良“药物反应”。
      2.台湾市场
      如前所述,台湾从上世纪90年代以来的很长一段时间里,由于考虑到政治风险及经济疲软,房价涨得并不算太快。但由于台湾行政当局为抵御2008年全球金融危机,拉动消费、刺激增长,采取了扩张性的货币政策并不断降低利率,加之两岸关系的迅速解冻及对大陆来台投资将推高台湾房价的预期等因素,都促使更多人投资房地产,导致近年台湾房地产市场价格直线攀高,已偏离都市地区普通人口所能承受的价位。而台湾行政当局所实施的“打房政策”,如调高贷款利率、限制贷款成数等,虽然短期间有效,但成效不彰,房价依然居高不下。因此,台湾行政当局又出台及准备出台一系列配套措施,用法律手段平抑房价、健全房屋市场。
     (1)开征奢侈税
      台湾行政当局为遏制房价恶性上涨,于2011年3月10日宣布修正后通过的《特种货物及劳务税条例》(俗称“奢侈税草案”,实为房地产投机交易特别税),并于同年6月1日起正式开征“特种货物及劳务税”(俗称奢侈税)。(《特种货物及劳务税条例》内容,见 http://www.ml888.com.tw/news_Detial.asp?news_id=706 )。根据规定,奢侈税的征收范围涉及不动产、交通、保育、家具等方面。今后购买单价在300万元新台币(约合68万元人民币)以上的汽车、游艇、非用作大众运输工具的飞机等奢侈品,或购买单价在50万元新台币(约合11.3万元人民币)以上的高档家具、高尔夫球证及俱乐部会员证,以及皮草、龟壳、玳瑁和珊瑚等制品,都要征收交易价10%的奢侈税。而此税种最引人注目的,无疑是对不动产短期炒作的规定:对一年或两年内转卖非自用住宅及空地的投机行为,分别课以15%和10%的奢侈税。
     (2)推出新住宅政策
      台湾行政当局提出“社会住宅设施方案”、“合宜住宅”和“现代住宅”等新住宅政策,用三举并施遏制房地产投机(http://www.chinanews.com/estate/2011/05-24/3061430.shtml)。所谓“社会住宅设施方案”,是指以房屋租金补贴、贷款购置住宅利息补贴为主,兴建只租不卖的社会住宅为辅,透过台湾当局订定相关办法,授权地方政府执行。这一政策鼓励民间参与兴建,避免穷人或其他弱势群体被贴上标签,以达成穷人与富人混居的目的,并降低现有房屋的空置率。“合宜住宅”是以出售为主,低于市场价格出售给一定收入以下的无自有住宅家庭。“现代住宅”则是参考了新加坡的组屋模式,由政府出地,民间出钱,住宅推出后可以自由转售。
      3.上海市场
      从上海的房地产市场调控措施看,其主要是税收工具,包括契税、所得税、土地增值税、房产交易税等,直至最新最火的物业税。而税收调节的主要方法是采取减免、复征和新设等方式,起到短期内调整市场交易成本的目的,这点类似于香港的“额外印花税”,但我们税种的设置不同于台湾着眼于消费论处的“奢侈税”。
      另一个比较重要的手段是信贷调节。鉴于内地的银行体系基本属于半市场化的状态,且国有银行占据市场的主体,银监会、人民银行对于商业银行的控制能力比较强,所以历年房地产调控过程中除了人民银行宏观调节银行准备金率从而影响市场利率水平,还有比较严厉的“限贷”政策。
最后,就是目前正在实施的强制性“限购”政策。该政策是脱离市场化的行政强制手段,本身存在缺乏法律依据等诸多争议,政府也多次强调其为短期政策(尚无取消的计划),但无可置疑的是其药效最强、市场震动最大。在此政策的强制打压下,近期内地房地产市场走势诡异莫测。



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