物业公司初胜“上海群租第一案”

    日期：2007-06-26     作者：毛懿    阅读：1,398次

  二房东付女士想搬10张床进入小区，却被物业公司制止，由此状告物业“无理阻挠她正常进出小区”（本报2006年8月25日曾作报道）。昨天下午，当听到法院“对原告诉请不予支持”的判决后，旁听席上的上海绿城小区物业公司工作人员纷纷握手相庆。就此，备受关注的“上海群租第一案”，物业公司取得了初步胜利。

物业阻止搬床引发“群租案”

去年6月28日，一辆卡车停靠在上海绿城小区北门入口。卡车上一连卸下了10张简易木板床，在小区入口处垒成一堆。床的主人是60单元的二房东付女士，正当她们准备往里搬床时，被物业拦了下来。
在争执2个小时后，付女士丢下床走了。一个星期后，物业公司收到了应诉通知书。
付女士在诉状中称，在她和大房东杨先生的租赁合同中约定，出租人同意承租人对房屋进行分割转租。“请求法院判令物业公司停止侵权，同时赔偿房屋租金。”去年10月，法院专程到该单元调查，发现房屋被分割成了10间。“三室一厅的房屋，客厅被隔成3间，厨房、餐厅2间、主卧室2间、书房2间，只有次卧、卫生间没有改变，一共有10个小房间。”
这起由群租引发的案件，迅速引起了上海绿城小区所有业主的关注。

物业阻止的是什么行为？

■原告律师

    物业公司阻止了承租户的合法使用权。“自己租的房屋，无论怎么使用都和物业公司无关。”而物业公司无端阻挠承租户搬家具，已构成了侵权。

■物业公司

    表面看来阻止的是搬床，实质上却制止了付女士意图群租的行为。“付女士将房屋分割转租，起码违反了3份相关协议。”物业公司认为，付女士和大房东杨先生的合同中，歪曲理解了“允许分割转租”条款。其次，付女士的群租行为违反了小区业主临时公约，物业公司有权批评、规劝、警告、制止。

物业阻止有何法律依据？

■原告律师

    “物业公司有没有权力对群租下定义？”原告律师表示，物业公司仅仅是从主观的良好动机出发制止付女士分割转租，却提供不了任何法律依据，实际上是超越现有法律框架的越权行为。

■物业公司

    “付女士自己有住房，又在绿城小区租赁了不止一套房屋，一套房屋分割成10间用于群租牟利，而群租损害的是绿城小区所有业主的权益。”物业公司凭借临时公约以及物业前期管理合同制止群租。如果不制止，物业公司仍将坐在被告席上，而原告将变成所有业主。

[法院判决]

物业有权制止改变住宅实际功能的行为

法院判决，对付女士的诉请不予支持。付女士存在擅自改变住宅实际功能和布局的情况，物业公司作为物业管理企业，有权采取措施予以制止。
物业公司限制付女士搬入家具的行为，其实质是对付女士违反设计使用功能后进行使用收益的限制，且房东杨先生对此也予以认可，因此这属于物业行使权利的行为，该行使权利的方式并无不当，不应承担侵权责任。

[绿城现状]

群租户已不到50户

昨天，旁听席上还坐着绿城小区居委会党总支书记蔡志兴。他告诉记者，目前绿城小区群租户已经不到50户，和高峰时期的200余户相比，已经大大减少。