专家 建议放开合作建房 自建房屋是个人的权利

“成立公司，接受报名，资金托管，寻找合作开发商，购地……摸索了三年，今后我们将参照其他省市成功的经验，慢慢摸索南昌的个人合作建房模式。”昨日，南昌首个个人合作建房组织发起者牛文辉接受记者采访表示，决定近日召开新闻发布会成立南昌联众投资 咨询 有限公司，接受合作建房报名，这也就宣告了南昌个人合作建房将迈出具有实质性意义的一步。连日 来，记者就合作建房中老百姓比较关注的问题及合作建房现象所带来的影响进行了一次详细采访。

现状南昌个人合作建房这三年

2005年1月，牛文辉与方姓兄弟等人一同发起南昌合作建房 组织 ，并建立江西合作建房网站及4个相关QQ联系群。一时间，上网或电话报名者超过300多人，其中绝大多数在南昌。九江、吉安、赣州、鹰潭等城市也不断有人上网或来电咨询，连外省的人也要求报名参与。此后，因为意见分歧，不少发起人最终离开了组织，一时轰轰烈烈的个人合作建房运动，沉寂了下来。

2006年的11月，温州市个人合作建房成功拿地，让牛文辉再次看到了成功的曙光。此后，牛文辉重新建立网站，组建QQ群方便参与者交流，提供经验。一时间响应者云集。

成功借鉴“温州模式”

近一段时间，接待媒体，筹建公司，制定各种章程并反复修改细节，与开发商、土地中心、律师事务所、 会计 事务所、银行等各个部门接洽，开会，在QQ群网站等“公告”、“通知”，向合作者报告进度、尽可能回答质疑，让牛文辉有点疲惫，而这一切也终于盼来了南昌联众投资咨询有限公司的诞生。

牛文辉告诉记者，目前 政府 对合作建房的态度并不明确，既没有明确表态反对，也没有放口支持，为此只能观望着向前摸索。

疑问没钱，怎么筹集？

牛文辉给记者算过一笔账，在房价的构成中，国内开发商的平均利润约占25%，广告费约占5%，销售费用和其他费用约占5%。“而我们的合作建房一旦成功，只需要支付4%的资金 管理 费。从这个角度看，至少可以为购房者节省三成费用。”

不管设想多么美好，每走一步路都必须有资金来支撑。没钱，怎么来筹集？牛文辉称，资金的筹集将视项目情况来看，确定购房人到底是先支付同期银行确定的房价总额的首付比例还是更多的资金。剩下不够的资金也将通过银行贷款来解决。

有钱，怎么管理？

愿意参加合作建房并同意出资参与建房，资金该谁管理呢？经过磋商，建设银行答应为合作建房监管资金。建行洪都支行李保顺副行长介绍，个人合作建房只要符合国家相关建房法律法规规定，可以利用建行此前推出的“百易安”交易资金托管服务产品，为合作建房资金进行监管。合作建房项目资金划拨时必须有个人的授权委托书，银行才执行，等同于建房组织都不能随便动用资金。如果今后合作建房不成功，所有的资金银行在收取一定的保管手续费后，也将如数退还给个人。

花钱，怎么监督？

什么时候是花钱的时候？合作建房事宜的所有开销是否需要公开列支？就此，牛文辉告诉记者，公司成立后进行合作建房，它的财务的监督部门有税务、工商、审计、会计师事务所等，而且每使用一笔资金也都必须经合作人同意，才能从银行提取资金。公司也将严格按照公司法进行财务支出。

土地，如何解决？

现今，土地出让实行“招拍挂”的前提下，一些中小型的开发商都拍不到土地,更何况处于弱势地位的合作建房者。牛文辉从年初一直关注到现在，也去现场看了几块地，但不是地价太高，就是地理位置不理想。

按照规定，要拿地，竞买人应为具备房地产开发资质的境内外企业，才能参与“招拍挂”。即使成立了投资咨询公司，牛文辉等人还是在考虑和开发商合作拿地开发。一些小开发商闻讯也都纷纷前来洽谈合作。对具体选择和谁合作，选择哪块地，合作建房人还是决定低调行事，以免太过张扬，遭开发商们群起而攻之。最终地块的确定，也将以绝大多数参与合作建房者的意愿来确定。

风险，如何分担？

作为发起人，也是即将成立的南昌联众投资咨询有限公司的董事长，前期3年的准备费用是牛文辉一个人独自承担。成立公司后，对牛文辉这些公司股东来说是一个比较大的压力，公司每个月需要近万元的运作费用，在没有任何赢利的情况下，所有费用都得股东一力承担。在合作建房成功之时，才由购房者支付4%的管理费，作为前期支出的补偿。如果合作建房不成功，各位股东前期的投入都将收不回来，为此先期不少人打消了当股东的想法。牛文辉称，风险都是公司股东在承担，购房人在资金安全、建房方面几乎是零风险。

省钱，体现在哪？

小袁去年底本打算参与合作建房，但是看着房价蹭蹭上涨，小袁还是放弃了等到合作建房成功，毅然加入了购买开发商商品房的大军。去年底他以每平方米3800元的价格，在红谷滩购买了一套面积108平方米的商品房，总房价40万。根据小袁的想法，按照当时合作建房的构想，同类楼盘能省下30%的房款的话，他只需要花28万。可到现在合作建房才刚刚起步，就算现在做成，按照该楼盘现在单价4600元每平方米，总价省下30%的话，他的这套房子也必须花35万元。而现在他的房子已经升值到49万多，还赚了不少。此后房价单价还要涨到5000、6000，到时候即使买了合作建房也不比现在节省了多少，而真正什么时候能见到房子还依然是个未知数。

记者了解到，多数有意合作建房者都是一时拿不出10几万首付的工薪阶层。像小袁这种在父母支持下付得起首付的，也都陆续放弃了参加合作建房的想法。

观点合作建房有利于平抑房价

此前，南昌市房管局开发处胡处长一听说个人建房，第一个反应就是“搞不成”。他介绍称，牛文辉的初衷是好的，但真正操作起来却很困难。成立公司再参与拿地，也许还能有一线希望。目前国家并没有任何一个法规来规定怎么做。

丰源集团策划总监李念在接受记者采访时曾称，个人合作建房成功，对开发商来说肯定是有影响。短期来看，影响并不会很大。除非国家普遍推广这种建房模式，对于开发商来说可能就是致命性的打击。

省社科院经济 研究 所麻智辉所长称，个人合作建房迎合了很多购房者对于房价过高痛苦不堪的心理，有民意的支持，有其成功的条件。一旦成功，在一定程度上可以抑制当前较高的房价。但也存在了诸多风险。如何保证资金有效运作，是否具有较强的专业开发技术和专业管理能力和驾驭市场风险能力也是问题。还有个人合作建房者之间的公信力没办法确保，一旦出现问题，责任划分上难以认定。