2021年5月17日至5月19日，浙商证券沪杭甬高速封闭式基础设施证券投资基金、博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金等9只基础设施REITS分别通过上海证券交易所、深圳证券所审核，并发出询价公告。至此，基础设施公募REITs以试点项目为开端在我国进入正式实施阶段，标志着涉及万亿级别的REITs蓝图正徐徐展开。

本文将从基础设施公募REITs适用的法律规则、试点项目要求、基础设施公募REITs的交易结构、首批发行试点项目的概况等方面对基础设施公募REITs的情况进行概览说明。

一、基础设施公募REITs的法律及规则体系

目前基础设施公募REITs没有单独的立法，基础监管框架以《证券法》、《证券投资基金法》为上位法，结合2020年4月30日至2021年4月30日发改委、证监会、沪深交易所、基金业协会出台的一系列规则和指引进行监管规制。涉及的主要法律及规则体系如下：

二、基础设施公募REITs试点项目的主要要求

基础设施公募REITs目前尚处于项目试点阶段。根据2020年4月30日发改委、证监会《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》及2020年7月31日发改委办公厅《关于做好基础设施领域不动产投资基金（REITs）试点项目申报工作的通知》，针对试点项目主要有如下要求：

1、聚焦重点区域。

优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域,支持国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区开展试点。

具体而言，优先支持位于《京津冀协同发展规划纲要》《河北雄安新区规划纲要》《长江经济带发展规划纲要》《粤港澳大湾区发展规划纲要》《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》《海南自由贸易港建设总体方案》等国家重大战略区域范围内的基础设施项目。支持位于国务院批准设立的国家级新区、国家级经济技术开发区范围内的基础设施项目。

2、聚焦重点行业。

优先支持基础设施补短板行业,鼓励信息网络等新型基础设施开展试点。主要包括：

（1）仓储物流项目。

（2）收费公路、铁路、机场、港口项目。

（3）城镇污水垃圾处理及资源化利用、固废危废医废处理、大宗固体废弃物综合利用项目。

（4）城镇供水、供电、供气、供热项目。

（5）数据中心、人工智能、智能计算中心项目。

（6）5G、通信铁塔、物联网、工业互联网、宽带网络、有线电视网络项目。

（7）智能交通、智慧能源、智慧城市项目。

3、鼓励国家战略性新兴产业集群、高科技产业园、特色产业园等开展试点。

（1）位于国家发展改革委确定的战略性新兴产业集群，或《中国开发区审核公告目录（2018年版）》确定的开发区范围内。

（2）业态为研发、创新设计及中试平台，工业厂房，创业孵化器和产业加速器，产业发展服务平台等园区基础设施。

（3）项目用地性质为非商业、非住宅用地。

4、酒店、商场、写字楼、公寓、住宅等房地产项目不属于试点范围。

5、试点项目已依法依规取得固定资产投资管理相关手续。主要包括：

（1）项目审批、核准或备案手续。

（2）规划、用地、环评、施工许可手续。

（3）竣工验收报告（或建设、勘察、设计、施工、监理“五方验收单”，或政府批复的项目转入商运文件）。

（4）依据相关法律法规必须办理的其他重要许可手续（例如，有关项目应按照《固定资产投资项目节能审查办法》要求进行节能审查；涉及经营增值电信业务的数据中心项目应取得增值电信业务经营许可）。

具体应以手续办理时的法律法规、规章制度、国家政策等为依据，判定相关手续的合法合规性。

6、如项目为PPP项目（政府与社会资本合作项目）的，还需满足以下条件：

（1）2015年以后批复实施的PPP项目，应符合国家关于规范有序推广PPP模式的规定。包括： ① 依法依规履行项目审批、核准或备案手续。 ② 批复PPP项目实施方案。 ③ 通过公开招标等竞争方式确定社会资本方。 ④ 依照法定程序规范签订PPP合同。

（2）2015年6月以后批复实施的特许经营项目，应符合《基础设施和公用事业特许经营管理办法》（国家发展改革委等6部委第25号令）有关规定。此前采用BOT、TOT、股权投资等模式实施的特许经营项目，应符合当时国家关于固定资产投资建设、特许经营管理等相关规定。

（3）收入来源以使用者付费（包括按照穿透原则实质为使用者支付的费用）为主。收入来源含地方政府补贴的，需在依法依规签订的PPP合同或特许经营协议中有明确约定。

（4）PPP项目运营稳健、正常，未出现暂停运营等重大问题或重大合同纠纷。

三、基础设施公募REITs项目的交易结构

鉴于《证券投资基金法》中关于公募基金财产的投资限制，现行基础设施公募REITs的交易结构采用的是“公募基金+资产支持专项计划（ABS）”的交易结构。根据《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》、《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》的规定，基础设施公募REITs交易结构图如下：

  （图源上海证券交易所官网）

四、基础设施公募REITs试点项目发行的基本情况

从2020年4月30日《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》的出台，截至2021年5月19日上海证券交易所及深圳证券交易所已申报并通过的基础设施公募REITs项目共9个。基本情况如下：

正如《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》中所说，基础设施REITs具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点,能有效盘活存量资产,填补当前金融产品空白,拓宽社会资本投资渠道,提升直接融资比重,增强资本市场服务实体经济质效。有利于降低实体经济杠杆,推动基础设施投融资市场化、规范化健康发展。而基础设施REITs具体配套规则和业务指引的出台和首批试点项目的落地，标志着顶层规则设计和实操层面的成功结合，相信基础设施REITs在我国的发展定能智行致远，未来可期。