一、人物关系图

二、案情概要

李某为公房承租人。李某户籍在系争公房内。李某育有长女方某1、次女方某2、三女方某3、儿子方某4四名子女。2002年4月12日，李某因疾病死亡后注销户口。李某死亡时，方某2、方某3、方某1、方某4的户口均不在系争公房内。方某5系方某4的女儿，现系争公房的承租人。

2002年5月，方某4向某房管所提交《申请书》，载明“房管所领导：因我母亲病逝，我们姐弟四人商量后决定，我们母亲的房子由兄弟他们住，原来的房卡转为兄弟的名字。谢谢。方某3、方某4、方某1、方某2 2002年5月2日。”

2002年6月1日，方某4登记为系争公房承租人。在登记记录中记载“2002年5月21日更动表，1428号，李某已病故，其儿子方某4申请更改租赁户主。经方某4兄弟姐妹签名同意准许由方某4租赁，经同意办理给方某4租赁，从2002年6月1日起变更。”

2012年11月26日，方某4因疾病死亡。2012年12月3日，方某5向某房管所提交《申请书》、《协商一致书》和《书面承诺》。《协商一致书》和《书面承诺》均载明承租人方某4因病于2012年11月26日病故。因本处无同住人，同意将其租赁房之承租人由方某4改为方某5。

方某2、方某3对于2002年5月的申请书中方某2和方某3的签名不予认可。依据方某2、方某3申请，一审法院依法委托司法鉴定科学研究院对申请书中“方某1”、“方某2”、“方某3”的签字进行司法鉴定。鉴定单位于2019年3月4日出具司法鉴定意见书，载明依据一审法院提供的检材，申请书中的“方某2”和“方某3”并非本人签字。由于缺少“方某1”同期的检材，故无法确认“方某1”签字是否为方某1本人签署。 

三、各方观点 

（一）原告观点

原告方某2和方某3认为：系争公房长期以来由原告母亲李某承租， 2002年4月，李某去世，两原告多年来始终未参与该公房的承租人变更程序，故两原告一直认为系争公房登记的承租人为李某。近期，系争公房可能涉及拆迁，两原告经问询后得知系争公房目前已由被告方某5承租。经查询相关材料，在李某过世后，方某4持四姐弟签名的《申请书》变更了承租人，后方某4过世后，系争公房的承租人又变更为被告方某5。然而两原告从未签署过该《申请书》。两原告认为，系争公房原由李某承租，其死亡后应由四名子女协商确定承租人。而方某4通过伪造《申请书》方式擅自将承租人变更为自己，方某4死亡后再行变更均违反法律规定，应当予以撤销。

（二）被告观点

被告方某5认为：系争公房原由李某承租，承租人变更为方某4合法合情合理，据此不同意原告诉请。

被告方某1认为：其知晓李某同意将系争房屋给方某4承租的，因此应当维持目前的承租人。

（三）第三人观点

第三人某房管所认为：两原告和方某4在李某过世时户口均不在系争公房内。然而，第三人指定的承租人方某4系原承租人李某的儿子，事实上一直与承租人生活，照顾李某起居直至过世，有实际居住情形。

四、法院判决

    一审法院：

某房管所根据方某4的申请，以本处有本市常住户口的共同居住人协商一致为由，变更系争公房承租户名为方某4。在方某4过世后进而变更成方某5。根据某房管所陈述，其系依据方某4提交的申请书进行了形式审查，因为当时方某4是承租人唯一的儿子，根据习俗和民间习惯，某房管所将系争公房承租人变更为方某4。现经司法鉴定，该申请书中方某2和方某3的签字并非两人的签字，故某房管所此前依据该申请书变更承租人程序上显然存在瑕疵。而方某5的承租人资格系从方某4处继受，因此方某4和方某5的承租人资格应当予以撤销。承租人资格被撤销后，某房管所可另行根据租赁公房相关规定重新确定系争租赁房屋的承租人。一审法院判决如下：撤销某房产管理所确定方某4和方某5为系争公有居住房屋承租人的行为。

一审判决之后，原审被告方某5不服提起上诉。

二审法院：

本案所涉房屋的性质属于公有居住房屋，原承租人李某死亡后，根据相关规定某房管所需要确定新的承租人。方某1作为四姐弟中的大姐，其在本案中明确表示对方某4成为系争公房的承租人无异议，并表示方某2和方某3也是知情的。另外，根据方某2和方某3在二审中的陈述，李某死亡后，四姐弟对系争公房的处理有过协商，但方某2和方某3表示协商的内容仅涉及系争公房的收益，显然不符合常理。再结合系争公房的租金一直由方某4一家向某房管所缴纳，系争公房的收益也是由方某4一家在享有，方某2和方某3在系争公房承租人经过两次变更的长达十几年期间，均未提出任何主张。由上分析可见，母亲李某死亡后系争公房承租人变更为方某4是四姐弟协商一致的结果。现申请书上的落款签名虽经鉴定非方某2和方某3本人所签，但不代表方某2和方某3对此不知情。另外，根据某房管所在一审中提供的两位邻居的调查笔录及方某1的陈述可知，李某去世前都是方某4一家在照顾。因此方某4作为李某唯一的儿子，其对母亲尽到赡养义务，母亲死亡后，系争公房的承租人确定为方某4，也符合农村的习俗和民间习惯。现因系争公房可能涉及拆迁，方某2和方某3在时隔十几年后向法院起诉要求撤销某房管所确定方某4为承租人的行为，显然有违诚信原则，本院不予支持。鉴于某房管所确定方某4为系争公房承租人的行为符合相关规定，方某4死亡后，其女儿方某5成为系争房屋的承租人，亦符合相关规定。综上所述，方某5的上诉请求成立。一审判决有误，本院依法予以纠正。判决如下：一、撤销一审民事判决；二、驳回方某2、方某3要求撤销某房产管理所确定方某4和方某5为公有居住房屋承租人行为的诉讼请求。

   五、律师评析 

本案是关于公有居住房屋（简称“公房”）承租人资格撤销案件，本案案情有其特殊性，系争公房在原承租人李某死亡时，方某2、方某3、方某1、方某4的户口均不在系争公房内。方某4持四姐弟签名的《申请书》变更了承租人，后方某4过世后，系争公房的承租人又变更为方某5。一审法院认为申请书中方某2和方某3的签字并非两人的签字，故某房管所此前依据该申请书变更承租人程序上显然存在瑕疵。因此方某4和方某5的承租人资格应当予以撤销。二审法院认为系争公房的租金一直由方某4一家缴纳，系争公房的收益也是由方某4一家在享有，方某2和方某3在系争公房承租人经过两次变更的长达十几年期间，均未提出任何主张。由此可见，母亲李某死亡后系争公房承租人变更为方某4是四姐弟协商一致的结果。现申请书上的落款签名虽经鉴定非方某2和方某3本人所签，但不代表方某2和方某3对此不知情。现因系争公房可能涉及拆迁，方某2和方某3在时隔十几年后向法院起诉要求撤销某房管所确定方某4为承租人的行为，显然有违诚信原则，本院不予支持。显而易见，本案的一审和二审判决大相径庭，不得不让人深思。

众所周知，公房是中国特殊经济社会环境之下的历史产物，现有大多数公房年代久远，居住条件较差。但随着近些年上海动拆迁项目增多，公房涉及巨大拆迁利益，老破旧的公房从原来的无人问津变成现在的众人疯抢。尤其是那些确定拆迁或可能涉及拆迁的公房，但凡与其有点相关的人员便会纷纷跳出来对之前承租人变更提出异议，以此来达到获得动拆迁利益的目的。提出异议的当事人势必会给变更后的承租人带来利益损害，双方就会因此产生矛盾，最终导致大量诉讼产生。

律师认为，公房的租赁合同关系其实是公房管理部门或其委托的物业管理单位作为出租人与承租人建立的租赁关系，那么相应事宜应当由合同双方的当事人自行确定。但是，公房承租对象又有其特定性和特殊性，并非所有人都有资格成为公房承租人。因此，在出租人确定了承租人后，当事人对承租人的资格提出异议的，可通过诉讼寻求救济途径。但是，法院审理异议的范围仅限于审查出租人确定的承租人是否具备承租人的资格，如果查明出租人确定的承租人确实不具备承租人资格，因此不应被确定为承租人的，可以撤销出租人的确定行为，但不能代替出租人直接指定承租人。如果出租人确定的承租人具备承租人资格的，应当驳回异议人提出的异议。

那么关于公房的原承租人死亡的，如何确定新的承租人呢？《上海市房屋租赁条例》第四十一条第一款第（二）项及第二款的项之规定以及上海市房地资源局《关于贯彻实施（上海市房屋租赁条例）的意见（二）》第十二条的规定，公有居住房屋的承租人死亡的，其生前在本处有常住户籍的共同居住人协商一致，要求变更承租户名的，出租人应予同意。协商不一致的，出租人应当按照下列顺序书面确定承租人：原承租人的配偶、子女（按他处住房情况，本处居住时间长短）、父母、其他人（按他处住房情况，本处居住时间长短）。公有居住房屋的承租人死亡，其生前在本处无常住户籍的共同居住人的，其生前具有本市常住户籍的配偶和直系亲属协商一致，要求变更租赁户名的，出租人应予同意。协商不一致的，出租人应当按照下列顺序书面确定承租人：原承租人的配偶、子女（按他处住房情况）、父母、其他直系亲属（按他处住房情况）。律师认为，公房管理方有权根据我国的房屋租赁与住房保障制度，结合房屋所在家庭的实际居住与落户情况，在承租人的指定与变更方面作出适当、合理的决定。